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Publié le - 1016 v. -

Comment démembrer une SCI ?

La société civile immobilière ou SCI est une société composée d’individus possédant un bien immobilier en commun. Ceux-ci peuvent être les membres d’une même famille, on parle alors de SCI familiale. Grâce à la création d’une SCI, les contraintes liées à l’indivision n’ont plus lieu d’être. L’indivision en effet est source de tensions au moment de la transmission du bien.

En plus de la mise en place de ladite SCI, il est également possible de mettre en place un autre type de montage extrêmement performant dans la transmission de patrimoine : le démembrement. Dans ce cas, il concernera en particulier les parts de SCI.

Rappel sur le principe du démembrement

Le démembrement d’une propriété ou d’une valeur mobilière consiste à séparer en deux les droits de la pleine propriété. L’usufruit est le droit d’user du bien et d’en récolter les fruits que sont les loyers par exemple. La nue-propriété est celui de disposer du bien, c’est-à-dire de décider de sa revente, de sa conservation ou de sa mise en location. Ce n’est à l’expiration de la prise d’effet de l’usufruit que la pleine propriété est acquise par le nu-propriétaire.

Dans le cas d’une SCI, c’est cette dernière qui détient la pleine propriété du bien. Les héritiers sont alors les nus propriétaires qui s’associent et qui voteront sur le sort du bien en assemblé générale. Les parts peuvent être revendues, cédées ou transmises.

SCI et SCPI, quelle différence ?

La SCI est une société qui gère un bien en commun appartenant généralement à des individus d’une même famille, transmis par un donateur en commun, tandis que les SCPI commercialisent des titres de propriété, l’ensemble des biens et du parc à exploiter étant constitués par la société de gestion. Les SCPI et les SCI sont fiscalement transparentes, chaque associé étant tenu de déclarer les impôts issus de la mise en location du bien. Toutefois, les SCI peuvent avoir une fiscalité opaque et être soumises à l’impôt sur les sociétés.

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